人口迁移是多种因素共同作用下的一种有意识的行为。原定居地的不良，如气候恶劣、人口过多、食品供应短缺、居住条件差、就业困难、污染、教、战争等（推力因素）；吸引人们迁往新定居地的因素，如适宜的气候、廉价的土地、较多的就业机会和较高的收入、良好的教育条件、理想的生活方式、稳定的社会、新兴产业的发展、资源的开发等（拉力因素）。此外，迁出地与迁入地之间的距离、国家政策、文化背景等也对人口迁移产生重要影响。不同时期，不同地区影响人口迁移的主要因素是不同的。在人类社会早期，自然条件是人口迁移的最主要因素；现代社会，地区间经济发展水平的差别是造口迁移的最主要原因。
“承载力”是指在一定时期内，在维持相对稳定的前提下，资源所能容纳的人口规模和经济规模的大小。承载力所指的人口规模（即人口容量）应该是“该地区的资源为维持必需的最低生活标准所能承受的最大的人口数量”，即人口数量的极限。
“人口合理容量”则是指地球以及它的各个部分对人口的合理负载能力。也有人把人口合理容量称为理想人口或适度人口，其含义为“在一定条件下，地球及其各个部分具有的与社会、经济、资源、相互协调，能带来最大社会效益的相对稳定人口。所以承载力下的人口数量与能最大程度经济社会发展的人口数量是不一样的。
历史原因：城市原有的土地利用状况在很大程度上决定了城市功能分区的现状。例如市中心城区成为行政区。另一方面，城市的功能分区是一个动态的过程。
经济原因：一方面城市各地的地租不同（主要受地理和交通通达程度的影响），另一方面商业、工业和住宅用地的付租能力也不同（商业用地大于住宅用地大于工业用地）。社会因素：社会因素主要影响住宅区的分化。
城市服务功能指某城市在国家或区域中所起的作用，所承担的分工。城市服务功能可以分成两部分，一部分主要为城市本身服务（如居住、幼儿园、小学等）；另一部分主要是为城市本身以外的地区服务（如大学、大型工业、国家级研究所等）。
加速发展阶段：人口和经济活动向城镇集聚，城市数量增加，用地规模拓展。在这个阶段，第一产业的比重下降，第二产业成为区域经济的主导产业。
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