刘磊：公寓投资只见风险不见收益？

　　近几年随着中国高净值人群和财富家庭的增长，很多的人已经开始把目光转向了海外。越来越多的中国投资者将目光投向海外房产投资市场，他们抱着财富梦想，期望在国际的投资市场上分得一杯羹。然而，很多投资者在谈到海外房产时，更多的是对比于国内的雾霾、拥堵等问题，仅仅看中海外的居住条件，忽略了投资的核心问题。与此同时，很多房产中介公司凭借信息不对等的优势，利用投资者的这种心理，仅仅着眼于成交，往往用错误的地产投资(短平快)、错误的市场判断标准(看优惠和价格)、错配的资金(高杠杆或者全款)、在错误的地点(个人喜好判断)投资购买了错配的产品类别(个人需求为导向，而非市场需求为导向)，从而造成房产投资收益跑输市场，甚至血本无归。

　　笔者作为离岸资产配置专业人士曾被冠以了“移民终结者”的头衔。事实上，笔者并不是要终结海外投资这种资本配置行为，也不是终结移民行业本身，而是终结高净值人群未经深刻思考就做出和财富真实需求相的投资移民思维；同时终结部分移民公司和地产销售公司仅从自身利益出发，的销售成交模式这把我们的投资者会带入的境地。

　　刘磊-中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师

　　房产变白菜收益变泡影

　　投资看重的是收益，不是居住。以今年希腊债务危机为例，不要仅仅看到希腊这类的欧洲国家海蓝、天蓝、没雾霾，适合居住，然后就去追求一个移民身份，就把毕生积累的财富投入到这个本称作是“欧洲四猪国”的国家中去。5年来，希腊房产价位下降幅度在3成到7成之间。8年前房屋价格是400欧元/平米，现在是100欧元。从价格上看，它真的是很便宜，但是希腊之所以给你移民身份，恰恰是因为它的经济濒临破产，急需外国人的资本来进行输血。所以，这个时候就要谨慎：钱投得出去了，能收得回来吗？

　　也许这次危机中，希腊本土人士的更能说明问题。雅典北郊的一位普通中年男子亚科沃斯，今年41岁，失业、孤独。谁能想到，他曾是一位有“颜值”、有工作、有三套房产的中产阶级。他曾经在希腊邮政有一份朝九晚五的铁饭碗工作，但是，经济不景气让他不得不离开原岗位，转去一所学校当保安。尽管如此，直到2011年年底，他都没有想过自己有一天会失业。失业的亚科沃斯依靠长辈们留下的两处公寓和一处避暑别墅总共每月500欧元的租金过活。尽管他一年的实际租金只有6,000欧元，但根据希腊最新的税收政策，他需要每年为持有这些房产而缴纳13,000欧元的税。

　　事实上，当我们国内的高净值人群如果获得了希腊的身份，那么伴随而来的是和自身财富规模和收入相匹配的赋税重任，无形中落入发达国家给中国富人挖下的税务陷阱，特别是像希腊、塞浦斯这样经济和货币濒临破产的国家，他们的会通过修改税法等策略，大举增加税收遗产税、房地产税、全球资产统筹征税投资者的财富就这样白白给别的国家输血救急，而自己的收益，甚至资产安全却无从谈起。

　　盲目投资公寓难见收益

　　此外，国人在进行海外房产投资时，没有对房产价值核心做出判断，从而错误地套用了国内的经验，以CBD的公寓为投资标的物，殊不知这恰恰陷入了发展商的营销和宣传“陷阱”,难道让“钱多人傻”的盲目奢侈消费和投资的国人实至名归吗?

　　近日来自最著名电视频道ABC的最新报道，和布里斯班市中心正在经历高层公寓供应过剩的隐患期，目前仍然很多高层公寓正在建设中或者正在等待批准建设，在过去两年中这些为经济繁荣所注入房地产的资金为P增长的贡献率为1/5。但是经济学家们这种做法可能正在尽头，新建公寓的供给过剩将给公寓投资者都留下严重后遗症。

　　以市中心为例，这座全球最适宜人居的城市，屋市场一直走势良好，然而，CBD的公寓供给却日益膨胀，导致这座南部大都市房价更容易出现调整。那些高层公寓的投资者对此肯定很担忧。他们的未来状况要么是以租金不变或降低的条件努力寻找和留住租户，要么就是资本负增长。

　　以发展商开发公寓项目作举例进行剖析，为什么不管在逆境还是顺境，总是发展商稳赚不赔，吃亏的总是普通投资者呢？

　　误区一：购房者认为2015年签署的公寓的售价是2015年的价格，实际上并不是。

　　一：2015年签署的公寓期房合同价格不是2015年的价格，而是2019年公寓预计交付时期的价格，甚至更久远。为什么我这么肯定这个事情呢,不妨您把自己换作发展商来制定销售价格、核算成本的话，这个谜底就再清楚不过了：

　　通常高层公寓的预售期是1218个月，合同允许的建造周期是60个月(5年)，从允许销售期房(Development Approved)到开始施工的时间跨度约24个月，而此时此刻的建筑材料(水泥、钢筋、混凝土、玻璃、复合材料等等)、大量建筑工人、设计工程师、电力供应及起重设备等等根本还没有采购和进驻施工场地呢，发展商就需要找专业建筑精算师对这些基础材料的未来采购价格进行预估，通常是物价指数(CPI)的两倍进行核算；而未来人工成本更需要进行精打细算(工会要求给工人加薪等)，必须把未来开工时、建造期间的各类人工工资进行预期核算(复合每年CPI的增长率)；然后再加上市场营销成本、土地拆迁成本等等之后除以可销售的总面积，得到了最终的每平米价格；试问，把未来CPI、及成本进行的这个价格是2015年的还是2019年的呢？因此，不管是国内还是海外，楼花的价格不是当下的，而是未来的！

　　误区二：投资者以为房价7-10年翻一倍(平均8%-10%的增长率)既然是过去的客观事实，因此10%首付就意味着每年100%的潜在收益呢？

　　二：房价7-10年翻一番的数据来源于第三方的数据统计机构R.P.Data，它记录了悉尼从1960年的别墅中位价从$8,500/套直至2010年悉尼别墅中位价$635，000/套的历史数据计算得来的；7-10年房价翻倍的说法是基于悉尼中位价的别墅作为参照物的，而不是或者悉尼公寓，更不是指期房公寓、新房公寓了。因此首付10%的期房购买，不是获得未来升值预期的，仅仅是完成合同签署的一种低成本交易方式。 2009年初的房价和年底差距40%；这样的结果并不意味着14年初买房，2014年底也能赚取40%的差价，对不对？大家不要对快速赚钱太，特别是在中国从未经历过涨跌周期的新兴市场更不能随便相信没有时间检验和验证的数据。

　　误区三：您是不是认为购买期房可以节省大量印花税、且可以添加匿名股东(Nominee)随时可以获利转让呢？

　　三：购房是投资于价格还是价值呢?

　　维多利亚州地区(包括)购买未建公寓、别墅都可以节省建筑价格部分的印花税(Stamp Duty),仅对购买的土地价值计价征税；对于期房公寓而言，所缴纳印花税越少，就意味着购买的土地价值越低；特别提醒：对于永久产权的海外房地产而言，增长的永远是土地价值，而不是建筑物本身；地区允许添加匿名股东到合同中，即可以在房屋更名之前可以转让和销售给其他人，但必须是原价转让和出售；因此期许通过炒作楼花赚钱未来差价的梦想只能落空。天上没有随便掉馅饼的，这个买卖的游戏规则制定者是发展商，我们投资者进行项目投资，主要是基于市场的分析，而不是发展商给我们的优惠多少来决定的，否则很容易在逆市场周期中上套就得不偿失了。

　　由此，可以看出盲目投资公寓期房，是有很大风险的。

　　风险一：期房投资不适合海外人士。高层公寓类的期房更适合在本地有高收入的人群，他们可以通过公寓的高折旧来获得退税，也就是负扣税房地产投资(Negative Gearing)；而海外投资人在没有登陆之前不存在收入及税务问题，因此无法通过公寓的折旧来抵扣公司或者个人所得税；而高折旧本身就意味着较高的税务损失。

　　风险二：二次销售时间相对较长，户型和“当作家”的不匹配。公寓房在二手拍卖市场中占比较低、停留时间较长(以每周的市场拍卖产品类别来区分，公寓类产品仅占拍卖物业数量的10%左右)；特别是小户型公寓最滞销，如开间公寓(Studio)、一房公寓、没有车位的低于50平米的公寓等等。为什么会这样？对于没有生育的发达经济体家庭中，平均4-5人的中产家庭能否住到50平米的公寓里呢？

　　风险三：公寓类产品不是、、美国、等国主流自住和刚性购房需求的购买主体类别。因此，银行对其的套现价值和抵押价值也相对较低；特别是市中心高层公寓，更不是本地人的生活第一居所；在CBD居住的总计35万人中，绝大多数是外来人口，如留学生、访问学者、旅游者、背囊客、以及买不起车在市中心周边打散工的“穷人”。那么这样的房产未来谁来接手呢？

　　风险四：银行估值和贷款风险较大。银行对楼花变成现房后，不是按合同购买价格来批放贷款，而是以成房后的市场评估来计算。如果几年后的房市的预期向下，银行对该房产的评估值可能比投资人购买时的价格还要低，造成投资人的资金筹措困难。除此之外，由于楼花或者期房成交在2-3年之后，海外银行是否对那个时期投资者提供按揭贷款，及对应的贷款比例、贷款利率等都是未知数；无形中，长期交割的期房把海外投资者的贷款审批风险推后了，且时间越长，潜在风险越大。

　　总结一下吧，海外投资是门学问，笔者这里谈到的海外投资的两个典型错误，不要以为在中国投资期房赚钱了，在海外任何时间购买也是一样可以赚钱；不要以为房价在中国一度疯涨，在外国也是这样；不要以为自己的投资放之四海皆准，自己投资的项目永远不会下跌。没有资金储备和风险意识的楼花投机，注定会让没有经历过涨跌周期洗礼的国内投资者陷入资金被动、投资收益不佳的窘迫境地；不懂投资的核心需求，不懂房产的核心价值，只会因为一张绿卡而失去获得财富增长的机会。

　　作者简介：中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师；著名离岸资产配置专家，畅销书《决胜海外房地产》、《房地产投资全攻略》作者；个人微信帐号：Victorliulei ；大学《财》高阶总裁班房产投资课程认证。