国内房价高企，人民币贬值预期加大，对于很多中产以上的家庭来说，全球化的资产配置在当下非常重要，对于国外的股市、基金、期货、债券等了解不多，我们购买最多的也是中国目前最盛行的：房产。
很多的人去过这个国家，更多的人根本就没有去过，参加一些推介会、宣讲会，被一忽悠，脑子一热，就购买了。
对房子是了解的，2009年到墨尔本上学，后来在房屋中介工作，后自己创业，于2013年6月购置此公寓一套，我去实地看了，还不错，楼下就有大面积的绿地和公园，有免费的足球场、蓝球场、羽毛球场。时过三年，他赚钱了吗？
房屋面积78平的两房，送17平方阳台。购买价为52.8万澳币+5.5%印花税（合2.904万澳币），共计花费：55.7万澳币。
D先生由于在2015年在墨尔本购买了一处农场，需要再进行投入建设，打算把此公寓出售，于2016年6月约银行进行评估，银行给出的评估价为55万澳币，D先生一听，苦笑一声说，投资三年，还得赔钱。
按总出售价55万澳币小计，按78平房间面积计算，合人民币3.455元/平方，如果计算上阳台面积，合人民币2.84万/平方，是不是很便宜？这可是墨尔本！
因海外华人不能购置二手房，只能购置新房，2013年中，国内中介给F先生介绍了一处墨尔本别墅，我们90%以上的中国人听了都会动心的：
先告诉你国外有钱人都是在市中心工作，郊区大别墅生活，然后这个别墅离墨尔本市中心20公里，占地400多平方有多半亩地，地上有栋240平左右的单层别墅，带装修，一年之后交房，永久产权，人民币不到300万人民币！
是的，你我都会动心，F先生也动心了，购置了这个位于墨尔本西区POINT COOK的别墅，当时花了51万澳币（其实当年的线万澳币，这个房子国内中介应该有加价销售），按当年的汇率5.58计算，一共是花了285万人民币的样子，再加上5.5%印花税，一共是花了300万人民币的样子。
如今这个房子值多少钱呢？我们去查了同小区的近期出售记录，售价都在43-46万之间差不多，如今汇率是4.83，按45万澳币计算的线万人民币。
J先生2009年到墨尔本留学，家人过去陪读，稀里糊涂的就在东南区的BLACKBUM SOUTH仓促买了一套别墅，占地500平，两层别墅300平，价格是48万澳币，如今，在2015年底，他家旁边一套一样的面积的房子，还没有他家房子新，拍卖卖了120多万！整整翻了两倍多！
3、在国外买房，真的就是应了李嘉诚的话：区域和地段是第一位的！中国由于发展太快可能在某个阶段有所，但在一个成熟市场里，这线、中国举之全力打造新区尚且不能很快，国外就更是很慢很慢了，万万不可太当真。动不动一个新区规划都是30年以上，比如墨尔本在西区投资300亿澳币打造一个新的西区中心，包括大学城和CBD，这个规划，没个30年没戏的，你可知道，曾经规划的悉尼到墨尔本的高铁是45年周期吗？
6、在国外置业，能接触到一手房价是很重要的，避免被国内不良中介加钱出售，前几周银行了澳信中介6个亿的授信是为何？就是因为中介加钱售房给业主，银行认为这是有风险的。
7、不能以中国买房的思维去看待国外，国情不一样，买房、租房的是不同的，比如国外很多家庭一生都不买房，比如国外更看重景观，比如国外讲究车到、人到、繁荣到。
8、墨尔本西区的别墅不是不能买，关键要一定要清楚，这是一个中长期的投资，如果能在好的区域买到货真价实的一手价房子，永久产权的一块土地也是很安全的，只是短期内的回报不会好，但中长期如果学校、商业、火车站等配套跟上，也是值得期待的。
根据当地法律，海外人士不能购买的二手房，只能购买新房，而每个城市的二手房数量是远高于新房的，新房一旦购买交付，就成了二手房。
所以，新房市场的泡沫是远大于二手房的，同区域同品质的二手房，价格比新房低10-20%是正常的。
所以，你高于二手房10-20%购置的房子，一两年交付后回到二手房市场，肯定是竞争不过原来的二手房，因为人家本身买的就便宜。
你追着泡沫去买了一个泡沫中的房子，然后回归到了一个的市场里，在去泡沫化的过程中，你的房子短时间内是没有升值的。
再加上太多不良中介忽悠，甚至把本身就已经是泡沫中的房子再加价卖给中国人，无疑问，又加重了风险和泡沫。
2016年6月初，在财经评论周末版（AFRWEEKEND）报道中，据房产销售公司CBRE的总裁DavidMilton说四大银行之一西太平洋银行（WestpacBank）撤回澳信集团（AusinGroup）价值6亿澳币的购房贷款，相当于9亿澳币房产成交总数。
原因就是因为银行发现澳信集团在售房过程中太多的加价行为。让购房者买到了太多超过实际价格的房子。
的J先生的案例已经告诉了我们，买对了当然是很有必要的，买对了当然回报还是很好的，问题是，一定要买对。
而且，确实，对于我们来说，人民币的问题是当下最大的问题，远胜于房价，全部都放在国内、全部都买成国内房产，在未来真的是很的一件事。
1、租金比较高，比如一套50多万澳币的公寓，一个月租金可以租到2000-2500澳币，4-6%的租售比高于国内，通常都可以满足贷款，国内的租金通常都不够还贷款的。
2、国外的房子不管是公寓还是别墅，都是带装修交付的，这一点很方便，同时国外的房子大多都是永久产权，这一点，国内人已经都知道了。
3、毕竟墨尔本是全球最宜居城市之首，面对的是全球的需求，房子的刚性抗风险能力还很强，的案例中，如果不是被不良中介加价销售的话，其实别墅即使在西区，也还是可以抗跌的。
4、面对着全球的留学生、全球的居住移民，这一点，是比中国国内房产更安全的，而且在规划、控制上更严格，不会出现中国式的，也不可能一个政策或规划上蹿下跳非发展，更安全，像中国2016年年上半年的楼市，虽然价格涨了，但事实上，不管是开发商、涨了价的业主，其实心里都很，因为，大家都清楚，这TM不、没理由啊。
2、同时受目前银行收紧海外购房的贷款事件影响，各大银行频频收紧政策，购房者观望情绪很重，很多楼盘有降价促销。
3、由于墨尔本在2015年6月已经对海外购房者额外征收了3%的税率，华人炒房团都移向了悉尼，所以，墨尔本的泡沫远没有悉尼高，墨尔本整体房价比悉尼低大约20-30%，所以，多出的3%税率是可以接受的。布里斯班、悉尼也已经在7月1日起对海外购房用户多征收4%的税，也会在持有阶段多征收地税，以此来遏制房价泡沫。
个人认为，墨尔本房市目前处于平稳期，不会有大的下跌，看好就可以出手，应该在未来会再次处于上升期，因为大家会会慢慢习惯7%的额外税，比如是15%的额外税，新加坡也是15%的额外税。
但一定要注意的是，要在签订合同时要求加入“subject to finance”的条款，就是如果贷不下来款，我可以退房，避免如果下一步银行政策还不放松的话，让自己为难。如果能加入要求价格一定要是开发商一手价，中介不得加价销售，否则可以退房、索赔等。
还是集中在墨尔本市中心往东20公里、往南25-30公里的范围之内。这是目前本地人最喜欢、最认可的高端宜居区域，也是华人最喜欢的区域，也是富人聚集的区域，也是墨尔本小学、中学最好最多的区域，也是城市配套最好的区域。反正就是除了房价贵，其它各种好。
就是在第一选择区域之外，再扩展10多公里的范围，可能居住氛围就不是特别的纯粹，比如会是越南区、印度区、黑人区等，但火车还是可能到达、配套还是成熟、学校也有，只是不是那么的好、治安不是那么的好、学校也不是那么的好而已。
第三选择就是在之外，又有一些规划也不错、有特色、有亮点的区域，比如西区的POINTCOOK也不错，西区的SUNSHINE因为规划了火车站和商业中心也就火了起来等等。
因为目前连接西区和墨尔本市中心的道只有一座大桥，每天上下班高峰期都拥堵不堪，所以西区自10多年前开发以来，一直都不被认可，因为大家已经习惯了东区、东南区的和氛围，而让墨尔本再去修一座大桥来缓解交通也不现实，毕竟不是中国，说修就修，给墨尔本10年也修不起来。
于是，就打算在西区也建一个类似于市中心的CBD商务区，让西区的在这里上班、工作、上学、居住，于是也规划了大学城，预计投入300亿澳币，但国外毕竟不像国内，国外这个规划都是照着30年以上的周期去规划了。
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